Шахрайство та дискримінація на ринку оренди.
Оренда житла для переселенців стає дедалі важчим викликом. Попри постійні пошуки, вони також стикаються зі складнощами через статус ВПО, відмовами через наявність дітей або домашніх тварин та захмарними цінами. Шахраї, що пропонують "муляжі" квартир, користуються вразливістю людей, виманюючи гроші за неіснуюче житло. А ще надають підроблені документи та приховують борги за комунальні послуги.
Про усе це нам розповіли родини, які переїхали до Дніпра. А голова громадської організації, що об’єднує ріелторів, дав поради, як уникнути обману.
"Бюджет не дозволяє орендувати житло за 20 000 гривень"
Сюзанна родом з тимчасово окупованого з 2022 року Рубіжного на Луганщині. Із початку повномасштабного вторгнення вона у Дніпрі, живе у квартирі подруги, яка теж знімає це житло. Та же близько 8 місяців жінка шукає собі нову квартиру. Сюзанна – самотня дівчина з роботою і без тварин, але попри це знайти оселю все ще важко.
"Серед моїх знайомих є чимало людей з дітьми або тваринами і перш за все, що сьогодні питають ріелтори, це діти та тварини, бо для них це, наскільки я розумію, табу", – каже дівчина.
У один день їй зателефонували три ріелтори. Вона пояснила, що працює і не має можливості постійно відвідувати їх офіс, який знаходиться у центрі міста. Вона попросила ріелторів спершу надіслати інформацію про доступне житло, щоб зрозуміти, чи є сенс взагалі зустрічатися.
"Двоє з них одразу мені 19 варіантів запропонували, але я все ще не знайшла свій варіант, тому що бюджет не дозволяє орендувати житло за 20 000 гривень", – розповідає Сюзанна.
За усі ці місяці пошуків житла дівчина виокремила кілька основних недоліків на ринку оренди у Дніпрі.
Ціни на житло надзвичайно високі. Орендарі пояснюють це тим, що активне переміщення людей з Донецької області, пов'язане з евакуацією, спричиняє додатковий попит. Внаслідок цього вони ще більше підвищують ціни.
"Мабуть, це вважається нормою. Дніпро серед усіх населених пунктів лідирує за кількістю оренди майна та ціновою політикою. Це космічні кошти, порівняно з мінімальною заробітною платою, яка сьогодні установлена в Україні, якщо ми говоримо про офіційне працевлаштування", – каже дівчина.
Мінімальна заробітна плата в Україні з 1 квітня 2024 року становиться 8000 гривень. А мінімальна ціна оренди житла, за словами Сюзанни, стартує від 7 500 за однокімнатну квартиру без жодного ремонту.
Внутрішньо переміщеним особам не готові здавати житло. Такі повідомлення зустрічалися Сюзанні на сайтах, як OLX та DIM.RIA.
"Я ще не стикалася з ситуацією, коли я могла б сказати, що я ВПО і орендодавці починали ставитись гірше. Але ж у мене тих орендодавців ще не було", – каже дівчина.
Дуже багато шахраїв. Сюзанна та її друзі стикалися з випадками, коли просили гроші наперед. Вона не надсилала коштів, оскільки вже знала, з досвіду друзів, що потім такі люди просто зникають.
"Зі мною таке було вже тричі. Класна дуже квартира, приваблива цінова політика. І потім кажуть, що дуже багато людей, хто хоче орендувати це житло, але я подобаюсь орендодавцю найбільше, бо я викликаю найбільшу довіру, крім того, у мене немає тваринок і дітей. Далі просять надіслати кошти, щоб зробити бронь на це житло і після цього вже провести зустріч та заключити договір, і тоді я вже зможу заїжджати в квартиру", – розповідає дівчина.
Муляжі. Більша частина з того, що виставляється на таких сайтах, як OLX та DIM.RIA, насправді неіснуючі квартири, каже дівчина.
"Я з ними зв'язуюсь і вони навіть не представляються ріелторами. Вони представляються особами, які "також займаються нерухомістю". Тобто це взагалі вигадані люди і не знаю як їх ще назвати, окрім слова "шахраї"", – додає Сюзанна.
"Діти все попсують, помалюють та поламають"
Анжела з Херсонської області має двох дітей – 3 та 9 років. Їм довелося змінити вже 4 квартири за часи повномасштабної війни. І все – через підвищення цін.
"Вартість завищували. У власників майже завжди було дві ціни: для місцевих і для ВПО, яка у два рази вища", – каже жінка.
Такий досвід вони мають із власного життя. Приходили на перегляд квартири за однією ціною, а власники, дізнавшись, що це родина переселенців, називали іншу ціну. Аргумент: поламають та вкрадуть. Людей, що навпаки б пішли на поступки через вимушену зміну місця проживання, не було.
"Нам відмовляли у здачі квартири через те, що ми ВПО і маємо діток. Ніби-то діти все попсують, помалюють та поламають. Завжди знайдеться той, хто скаже "понаїхали, чому їм вдома не сидиться, то все через них"", – каже Анжела.
"Статус ВПО ніяких перешкод не створив"
Юлія з Нікополя теж має двох дітей. Вони змінили два житла. У квартирі прожили рік, поки власник не вирішив її продати, і тепер знімають будинок. Однак досвід Юлії протилежний – з дискримінацією вона не стикалась ніколи.
"Дуже тяжко знайти житло з двома дітьми. Багато хто відмовляється! Але статус ВПО ніяких перешкод не створив. Ціни ніколи не завищували, але сама вартість оренди велика", – розповідає жінка.
60% всіх орендарів – переселенці
Ми поспілкувались з Кирилом Жовтопупом – колишнім ріелтором, громадським діячем, волонтером та підприємцем. Він – голова Національної асоціації брокерів у Дніпрі та області – це громадська організація, спрямована на ріелторів та фахівців у сфері нерухомості.
За останні два місяці серед орендарів частка переселенців склала близько 60%, каже Кирило. Вони стали головними клієнтами у купівлі та оренді. Серед цих людей більшу частину у Дніпрі склали саме переселенці з Покровська – це приблизно 50-55%.
За словами Кирила, від господарів не часто можна почути, що вони не хочуть здавати житло переселенцям.
"Є договори, де все чітко прописано, обговорено і передбачені страхові платежі. Покровськ — це Україна, це наші брати та сестри. Можливо, такі випадки бувають, але я їх не зустрічав", – розповідає Кирило.
Така ситуація може траплятися в економ-сегменті, де часто зустрічаються забобони і працювати з власниками буває складно. Такі варіанти він радить обходити стороною. Глобальних проблем з дискримінацією переселенців у Дніпрі немає.
"Але думаю, що такі випадки є. Як противагу, гадаю, що можуть відмовити, якщо сам клієнт хам або не викликає поваги та довіри, скажімо своїм стилем спілкування. Це питання виховання та поваги конкретної людини, а не людини з якоїсь території. А інколи є питання до власників, які чомусь вирішили, що зносу у квартири взагалі немає, від серця її відірвали і усі їм винні. На їх думку орендар має компенсувати бойлер, якщо він перегорів. Вони не зважають на те, що бойлеру 300 років і є постійні виключення, і хтось не поставив запобіжники. Іноді власник думає, що його оренда – це порятунок життя і йому винні. Або навпаки, орендар-переселенець вимагає чогось, ніби власник щось йому винен. Ніхто нікому нічого не винен. Один володіє майном, інший грошима. Вільний ринок, все виключно на добровільних засадах. І така дурість буває, і такі невігласи існують", – каже Кирило.
Багато переселенців воліють знімати не квартиру, а окремий будинок.
"Деякі власники, розуміючи, що економ і середній сегменти завжди швидко розлітаються, знову почали пропонувати свої дачі та будинки в оренду саме переселенцям, бо людям потрібне житло", – каже Кирило.
Багато хто переїжджає великою сім'єю: діти, мама, тато, бабусі, дідусі та інші родичі. Будинок – це дешевше, ніж знімати декілька квартир.
"Все залежить від статків людей. Знаю приклад, де у двокімнатній квартирі живе 4-5 людей: мама, тато, діти, бабуся. Держава, як на мене, взагалі ніяк не допомагає ВПО. Виплати по 2 000 гривень дорослим і 3 000 дітям. Це куди? Це на що? А пошук роботи – проблема для 80% ВПО", – відмітив Кирило.
Цінова політика
За словами Кирила, наплив переселенців не впливає на зміни цін на оренду і купівлю житла. Просто ринок стає більш жвавим.
Якщо будинок часів СРСР, але сучасний ремонт – оренда обійдеться в 10 000 гривень. Змішаний ремонт у тому ж будинку вартуватиме 8 000 гривень. Якщо новобудова і сучасний ремонт – вже близько 14 000 - 15 000. Проте можно знайти і двокімнатну квартиру за 8 000 гривень, і однокімнатну за 6 000 - 7 000. Все залежить від району, будинку та ремонту.
"У Дніпрі в принципі живуть лише заможні люди. І оренда у Дніпрі (за виключенням люкс-житла) дорожча, ніж в Одесі, на рівні з цінами Києва. Ще півроку тому Дніпро був найдорожчим. Але люкс-житла у Дніпрі вже дуже мало, порівняно з Києвом та Одесою", – пояснює Кирило.
Як правило, господарі не роблять знижок для переселенців, хоча бувають виключення.
"На початку війни була єдність. Єдність народу, єдність людей і державного апарату. Сьогодні є народ, державні люди і лемінги. На початку велика кількість житла здавалася з дисконтом, інколи взагалі за символічну плату, а були і випадки суто за комунальні послуги. Сьогодні такого немає. Є ринок та ринкові ціни. Державний апарат знищив єдність, яка була на початку. Люди сьогодні думають про себе в першу чергу. І мають на це повне юридичне право", – додає Кирило.
Шахрайські схеми
Схема №1: скинь грошей на бензин. Найрозповсюдженіша шахрайська схема, коли є якесь привабливе за ціною та ремонтом оголошення, дуже класний варіант, який не відповідає ринку сьогодення, але його не можна просто так переглянути.
"Ви дзвоните туди, починаєте спілкування і потім або власник в іншому місці, або ще щось. І щоб вам показати квартиру, аби власник приїхав, він дає вам карту та просить надіслати йому 200 грн на бензин, щоб він просто так не їхав. Після того, як надіслали кошти, ніякого показу, нічого не буде", – розповідає Кирило.
Схема №2: неперевірений власник. Іноді такими орендодавцями виявляються діти, чиї батьки поїхали, а вони вирішили без дозволу підзаробити грошей на здачі їх житла.
"Ви подивилися квартиру, вам все сказали, її можна знімати, ви підписали договір. Але не перевірили документи, або перевірили, але не помітили підробки. І через три дні або тижні приїжджає поліція, або якась людина, яка дійсно є власником цієї квартири і виганяє вас. І він має на це право", – пояснює Кирило.
Аби цього не сталось, документи потрібно перевіряти через реєстри: відкритий реєстр нерухомого майна, реєстр виконавчих проваджень, реєстр досудових розслідувань. Цим зазвичай займається ріелтор.
Схема №3: неповернення гарантійної суми. Власник може під час виселення звинуватити орендарів, що було пошкоджене майно, як-то подряпини на столі чи непрацююча побутова техніка. Однак існує поняття нормального зносу. Цю інформацію варто прописувати в договорі.
"Щоб забрати гроші назад, потрібно мати рішення суду, який передасть це у виконавчу службу і потім чекати, поки виконавча служба примусово стягне ці гроші та передасть їх вам", – каже Кирило.
Схема №4: борги за комунальні послуги. Ви орендуєте квартиру, починаєте жити, але раптово виявляються великі борги за комунальні послуги, через що вам відключають воду, світло чи газ. Якщо це не прописано в договорі, власник може нічого не робити, а орендар залишається без нормальних умов проживання. Тому важливо перед орендою перевірити борги, права власності та інші юридичні нюанси через різні реєстри, щоб уникнути подібних проблем.
Схема №5: недобросовісна робота ріелторів. Багато працівників у сфері нерухомості не гарантують якість послуг, не оформлюють договори і не забезпечують належну перевірку житла. Орендарі змушені працювати з такими ріелторами через брак варіантів, але відповідальність за перевірку квартири лягає на них. Поскаржитись на ріелтора буде складно, оскільки він з клієнтом не підписує ніяких договорів про взаємні зобов’язання. І найчастіше вони не погоджуються оформлювати ці відносини офіційно.
"Єдине, що можна зробити – публічний розголос", – каже Кирило.
У разі шахрайства, навіть якщо звернутися до поліції, вирішення питання через невеликі суми може бути складним. Навіть якщо ви надіслали кошти псевдоріелтору, звинуватити буде нікого, оскільки ви добровільно це зробили, на свій страх і розсуд.
Схема №6: маніпуляції на емоціях. Шахраї завжди були і залишатимуться, але кількість випадків зменшується завдяки зростанню обізнаності людей та доступу до відкритих реєстрів. Проблема виникає, коли люди, через емоції або термінову потребу у житлі, забувають про власну безпеку і не перевіряють інформацію. Шахраї вміють ловити моменти, коли ті найбільш вразливі. Це особливо стосується внутрішньо переміщених осіб або тих, кому терміново потрібне житло. Поліція та кіберполіція майже не реагують на такі випадки, а спільноти орендарів чи рієлторів не існують, або не активні у боротьбі з проблемою.
Оновлення!
Лайфхаки від компанії оренди
З нами зв'язалась компанія з оренди та продажу будинків DIM.RIA та розповіли про свої корисні ресурси для пошуку надійного та перевіреного житла.
Розділ з перевіреними рієлторами. За словами представників компанії, фахівці, з якими співпрацюють DIM.RIA, проходять верифікацію через BankID та Дія.Підпис, мають сертифікацію Асоціації фахівців з нерухомості України та пороговий відсоток перевірених пропозицій. За цим покликанням – перевірені рієлтори Дніпра.
Перевірені пропозиції. Інспектори перевіряють квартири під час відвідування, онлайн-відеодзвінка чи за державним реєстром, щоб підтвердити для потенційних орендарів, що це не "муляж". За покликанням розділ з перевіреним житлом у Дніпрі.
Фільтр умов проживання для людей з дітьми та улюбленцями. У Дніпрі нині 253 такі пропозиції. Переглянути можна за покликанням.
"Мріємо, щоб власникам пухнастиків було легко знайти житло і торік проводили спільне дослідження з UAnimals, щоб дізнатися, скільки відсотків орендодавців готові до таких квартирантів у різних областях України. У Дніпрі це поки що 17% та ми маємо надію, що це число з часом зростатиме", – каже комунікаційниця DIM.RIA.
