Житловий ваучер замість готівки: чи реально ВПО купити квартиру у Дніпрі за 2 мільйони гривень?
Стрибок цін, ажіотаж на ринку та ризик втратити завдаток: що варто знати про житлові ваучери.
Після 1 травня телефони дніпровських ріелторів буквально не замовкали. Сотні переселенців майже одночасно отримали житлові ваучери на суму до 2 мільйонів гривень і почали шукати квартири. У результаті житло, яке ще недавно коштувало 40 тисяч доларів, подекуди подорожчало до 50 тисяч. Як державна програма вплинула на ринок нерухомості Дніпра, де сьогодні найчастіше купують квартири ВПО та що варто знати тим, хто ще тільки планує скористатися ваучером — розбираємось разом із ріелторкою та фахівчинею з інвестування Каріною Бахолдіною.
Від 40 до 50 тисяч доларів: чому квартири у Дніпрі раптом подорожчали
Ще навесні за 40 тисяч доларів у Дніпрі можна було знайти цілком пристойну квартиру. Сьогодні за ті самі варіанти власники нерідко просять уже 45–50 тисяч. Однією з причин стала державна програма компенсацій для переселенців із тимчасово окупованих територій.
Йдеться про внутрішньо переміщених осіб, які мають статус учасника бойових дій або людини з інвалідністю внаслідок війни. У межах програми вони можуть отримати житловий ваучер на суму до 2 мільйонів гривень.
За словами ріелторки Каріни Бахолдіної, після 1 травня на ринок одночасно вийшли сотні покупців із приблизно однаковим бюджетом і схожими запитами — швидко придбати житло.
“1 травня телефони просто не замовкали. Люди отримали ваучери й почали масово шукати житло. У середньому це 45–60 тисяч доларів. Якщо ваучери були у чоловіка та дружини, родина могла розраховувати вже майже на 90 тисяч доларів”, — розповідає експертка.
Більшість не шукала ідеальний варіант чи квартиру для інвестицій. Люди хотіли вирішити питання житла тут і зараз.
“Багато хто намагався купити квартиру, яку вже орендував. Логіка проста: замість того, щоб щомісяця платити за чуже житло, краще вкладати гроші у власне”, — каже Каріна Бахолдіна.
Втім, був один нюанс. Після активації ваучера людина мала лише 60 днів, щоб скористатися ним.
“Через цей дедлайн покупці поспішали. Ніхто не хотів ризикувати й втратити можливість придбати житло. Тому квартири забирали дуже швидко”, — пояснює ріелторка.
Найбільше від такого сплеску попиту виграв вторинний ринок житла. Саме там можна було найоперативніше оформити угоду.
“Коли на один і той самий сегмент ринку одночасно приходить багато покупців, ціни починають рости. Саме це ми й побачили після 1 травня”, — додає Каріна Бахолдіна.
Де ВПО купували квартири найчастіше: карта попиту у Дніпрі
Втім, уявлення багатьох покупців про те, яке житло можна придбати за ваучер, швидко розбивалися об реалії ринку.
“У мене були клієнти, які приходили з запитом на трикімнатну квартиру на Перемозі з хорошим ремонтом. І доводилося пояснювати, що навіть до цього стрибка цін таких варіантів за ці гроші майже не було”, — розповідає Каріна Бахолдіна.
Поки покупці порівнювали різні варіанти та чекали на вигідніші пропозиції, найпривабливіші квартири зникали одна за одною.
“Людина дивиться першу квартиру, потім другу, потім третю. А коли повертається до першої — її вже купили. І це була типова історія для травня”, — каже експертка.
За словами ріелторки, у той період фраза “після вас ще є перегляд” перестала бути маркетинговим прийомом.
“Зазвичай люди думають, що їх підганяють. Але навесні це була правда. На багато квартир реально стояла черга з покупців”, — згадує вона.
Найбільший попит мали не новобудови й не центр міста. Переселенці шукали квартири для звичайного життя: поруч зі школою, садочком, транспортом і магазинами.
Тому найчастіше ваучери використовували для купівлі квартир на Перемозі, Тополі, Парусі, Червоному Камені, Комунарі, Калиновій, а також на житлових масивах Лівобережний і Калнишевського (колишній Косиора). Особливо швидко з ринку зникали квартири у дев’ятиповерхових будинках.
Чекати чи купувати: яких помилок варто уникати власникам ваучерів?
Поки одні переселенці вже придбали житло, інші продовжують шукати квартири або очікують на нові хвилі фінансування. Втім, за словами Каріни Бахолдіної, найпоширеніша помилка — відкладати купівлю в надії, що ситуація на ринку зміниться на краще.
Помилка №1. Відкладати купівлю в надії на кращі ціни
На перший погляд може здатися, що якщо сьогодні квартира не підходить, варто зачекати кілька місяців — можливо, з’являться вигідніші пропозиції. Однак на практиці все відбувається навпаки.
«Ваучер люди отримують у гривні, а ринок нерухомості фактично живе в доларах. Поки людина чекає, її купівельна спроможність може зменшуватися, адже квартири — дорожчають”, — пояснює Каріна Бахолдіна.
За словами Каріни Бахолдіної, на ринку можливі невеликі коливання цін, але не їхній обвал. Причина — стабільно високий попит і велика кількість зруйнованого внаслідок війни житла. Тому квартира, яка сьогодні вкладається в бюджет, через кілька місяців може вже коштувати дорожче.
Помилка №2. “Шукати ідеальне саме з рожевими ґудзиками”
Ще навесні власники ваучерів могли спокійно переглядати десятки варіантів, проте сьогодні хороші квартири довго на ринку не затримуються.
“Перед тим як починати пошук, визначте для себе просту стратегію: де ви плануєте жити найближчі п’ять років. Якщо у вас маленька дитина, думайте про садочок, школу, парк поруч із домом, а не про те, який університет вона обере через 15 років. Обирайте квартиру під своє життя зараз. Саме так значно легше ухвалити рішення і не втратити хороший варіант”, — радить Каріна Бахолдіна.
Помилка №3. Знайти квартиру раніше, ніж активувати ваучер
За словами Каріни Бахолдіної, одна з найпоширеніших помилок — починати оформлення квартири до активації ваучера.
“Людина знаходить квартиру, яка їй подобається, залишає завдаток і чекає на гроші. Але якщо виплата затримується, власник не зобов’язаний чекати місяцями. У результаті можна втратити і квартиру, і завдаток”, — пояснює експертка.
Саме тому ріелторка радить спочатку активувати ваучер, а вже потім домовлятися про завдаток і погоджувати з продавцем терміни укладення угоди.
Короткий гід: як скористатися житловим ваучером без помилок
Перед купівлею квартири варто врахувати кілька важливих нюансів, про які багато хто дізнається вже під час оформлення угоди. Каріна Бахолдіна поділилася головними порадами для власників житлових ваучерів.
1. Спочатку перевірте, чи зможете ви використати ваучер
За словами експертки, насамперед варто проконсультуватися з нотаріусом, який уже працював із такими угодами.
“Люди часто хвилюються, чи отримають ваучер. Але важливіше інше — чи зможуть вони ним скористатися. Тому краще заздалегідь перевірити всі документи та майнові питання, щоб потім не отримати відмову вже на етапі купівлі житла”, — радить Каріна Бахолдіна.
2. Заздалегідь визначтеся з районом
Ще до надходження коштів варто зрозуміти, де саме ви хочете жити та яку квартиру шукаєте.
“Не обов’язково вже сьогодні вибрати конкретну квартиру. Але район, бюджет і свої основні вимоги потрібно визначити заздалегідь. Коли гроші надійдуть, часу на довгі роздуми може не бути”, — каже експертка.
3. Не намагайтеся обійти правила
Ріелторка застерігає від будь-яких спроб використати сумнівні схеми або обійти вимоги державної програми.
“Уже є випадки, коли такі історії переходили в кримінальні провадження. Якщо держава виявить порушення, доведеться повертати отримані кошти”, — говорить Каріна Бахолдіна.
4. Закладайте додаткові витрати
Окрім вартості квартири, покупцям варто врахувати й супутні витрати — оплату послуг ріелтора, нотаріуса та інші платежі, які можуть виникнути під час оформлення безготівкової угоди.
“Багато людей розраховують лише на суму ваучера. Але краще одразу мати невеликий фінансовий запас”, — радить експертка.
5. Не погоджуйтеся на сумнівні домовленості
Іноді покупцям пропонують оформити угоду на більшу суму, ніж фактична вартість квартири, а різницю повернути готівкою. За словами Каріни Бахолдіної, минулого року такі схеми на ринку нерухомості траплялися доволі часто.
Сценарій зазвичай виглядав так: людина знаходила квартиру, яка їй підходила, наприклад за 35 тисяч доларів. Спочатку вона спілкувалася з продавцем як звичайний покупець, не згадуючи про житловий ваучер. Лише після того, як сторони домовлялися про купівлю, повідомляла, що розрахунок відбуватиметься в межах державної програми.
Після цього деякі покупці пропонували оформити договір на більшу суму, щоб після завершення угоди продавець повернув різницю готівкою.
“Покупець каже: квартира мені підходить, я не торгуюся, готовий купувати. Але в мене ваучер на більшу суму. Ви ж потім повернете мені різницю?” — розповідає експертка.
Втім, така схема може обернутися серйозними проблемами саме для покупця.
“Державні угоди проходять додаткові перевірки. Якщо квартира коштує 35 тисяч доларів, а в документах з’являється зовсім інша сума, це викликає питання. Тому я не раджу навіть намагатися гратися в такі ігри”, — говорить Каріна Бахолдіна.
До того ж навіть усна домовленість не гарантує, що покупець взагалі отримає ці гроші назад.
“Після угоди продавець може просто сказати: “Яку решту?”. І формально він нічого не порушує, тому що ніяких умов у документах немає”, — додає ріелторка.
Водночас Каріна Бахолдіна закликає власників квартир не боятися угод за державними програмами.
“Сьогодні безготівковий розрахунок фактично формує ринок нерухомості. Якщо продавець принципово відмовляється від таких угод, він суттєво звужує коло потенційних покупців. Особливо це відчутно у Дніпрі та інших прифронтових містах”, — говорить експертка.
За словами Каріни Бахолдіної, безготівковий розрахунок має й переваги для самих продавців. По-перше, це повністю легальні кошти, походження яких підтверджене державою. По-друге, якщо гроші потрібно покласти на банківський рахунок або використати за кордоном, така угода не викликає додаткових запитань у фінансових установ.
“Це абсолютно “чисті” гроші, які визнає будь-яка країна світу. Якщо вам потрібно покласти їх на рахунок або підтвердити походження коштів за кордоном — це один із найкращих варіантів. Жодних проблем ні в банках, ні під час перетину кордону не виникає”, — пояснює вона.
За її словами, квартири успішно продаються як за готівку, так і за державними програмами. Різниця полягає переважно не в можливості продати житло, а в його вартості та швидкості пошуку покупця.
